伴随着今天长乐的落锤，持续两天的福州一批次土拍，就全部结束了。

结果跟预测的基本一致，原因在预测里已经写的很清楚了：

很贵，很亏，很膨胀。

百因必有果，一切背离生意逻辑的地块都扑街了。

土拍里的一幕成了一批次的缩影：两宗地块有企业报名，但现场万籁俱静，静得像周董睡着的大提琴，安静的，久久的。

见许久无人应价举牌，主持人主动打破僵局，

给开发商们设置两分钟的思考时间，希望开发商们紧紧地把那拥抱变成永远。

但是开发商们思考过后，还是把沉默，当作对主持人的回答：地块流拍了。

此次土拍六区共出让20宗地，总起价.58亿：

四区：取消出让3宗，流拍2宗，底价成交8宗，2宗溢价，2宗摇号。

马尾：底价成交1宗

长乐：流拍1宗，底价成交1宗

总成交14宗，成交金额82.亿，成交金额还不到出让金额的一半。媒体言：福州尽力了。

愁云惨淡万里凝，更严峻的是：

14宗里，福州市属国企兜底了7块，46.68亿。

市场下行时，兜底是硬底子功夫最擅长的市属国企们义不容辞的责任。

扣除这些地块，实际上福州只成交了7宗，35.亿。

20年福州市区全年共卖了近亿，21年全年卖了多亿。

从结果看，福州现在卖了不到一个零头。

在过去一年里，开盘个位数的惨剧屡次上演，这一次，在土拍现场上演了。

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土拍结束了，有几个有意思的点，达叔再来跟大家分享一下：

第一：最大的赢家和最大的输家

最大的赢家，毫无疑问，是厦门建发。

建发把本批次里公认的最好的宅地金山绿轴地块拿下：

市场逻辑强+改善气质足+品牌号召力+强产品力，这很建发。

小地块五四北秀山地块，建发也用多个马甲成功拿下，持续扩大在福州的纵深和布局，大小搭配，有面子有里子。

最重要的，当然是有钱挣。

最大的输家，可能是新区集团。

本次新区集团下属的子公司，分别兜底摘得了三江口地块，五四北涧田湖地块，长乐滨海新城地块。

这些区域光听着头都够大的，更何况是三个区域，他们的特点都非常的相似：

红海+远郊+配套弱。

三宗地均为可售的纯商品房地块，地价较高，要想挣钱，乃至保本，都对开发商未来的操盘能力提出了极强的考验。

新区集团的发文里写道：

自年迈出市场化道路以来，三江口公司以三江·岚隽、新区·三江大厦的等优质项目的建设为基点，连续发力，践行“立足三江口片区、布局福州新区新城、带动辐射全城”的战略部署，以灵活多样的拿地策略斩获多宗优质地块，进一步增强了公司的市场竞争力及“新区·三江”系列品牌的影响力。

三江岚隽是高比例安商房，三江大厦是写字楼，没办法体现操盘能力。

新区集团四区内唯一一个商品房项目，是没有提到三江花语城：

年8月，新区集团斩获-29/30号地，成交楼面价约1.4-1.5万/㎡，项目获取后便与中铁建合作，是为三江花语城项目。

近4年过去了，不大的项目共取证套住宅，截止目前，去化

34套，均价2.1万。

再这么兜，家里也没有余粮了。

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第二：大地难熬，小地热捧。

大地难熬，此次四区取消出让+流拍的5宗地，最便宜的都要10亿。其他的都在16-33亿之间，平均20亿/块。

除了像东区两块地起拍价3万/㎡，限价4.5万/㎡，单价贵得离大谱的地。还有一个原因，在这个还1-2亿美元债都要大肆宣传的时代，这样的地块总价实在是

太高了。

房子不是一天就可以卖完的，地越大，穿越的周期越长，资金回收周期就越长，风险就越大。

大家的余粮就那么多了，有20亿，去拿买4块5亿的地，或者2块10亿的地，

不来的更安全，更高周转，更能提高资金效率吗？

而小地块，自然就具备了大地块相应的优点：低总价，高周转，门槛低。

本质上，买地和购房者买房是一样的：

高总价的客户基数就少，低总价的客户基数就高，都是一样的逻辑。

你看，连兜底起来，都轻松了不少。

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第三：回锅肉的博弈

这批次里除了无中生有的地块，如绿轴，秀山，鹤林，南方建材等，还有一类地块很有意思：回锅肉。

包括了同一时间的高新区地块，奥体建华洲地块，长乐东关地块。

三个地块均降低了地价在本次推出，除了东关地块无人问津外，

高新区地块和建华洲地块均有1家报名，并且，各自都在区域内有项目：

国贸学园三期，建发缦云。

刨除需兜底厦门一批次土拍的资金问题，虽然地块降价拿出了诚意，但在得知只有自己报名的时候，就陷入了一个博弈：

如果拿了，

那就强化了区域的话语权，持续深耕。

如果没拿，

区域内的供给还是只有自己，没有损失。

没拿流拍后，下次地价还能再降，降低后如果还是只有自己，那就能以更低的价格获得项目，如果有竞争对手，只要市场没有太大的变化，无非就是再举到现在的水平，

届时自己在售项目又尾盘了，正好补仓。

毅种循环，你细品。

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最后说两句。

小小一个福州，不但有一大堆定位不一、丰俭由人的CBD，也有一大堆X叔，并且主要集中在房地产自媒体领域：

有人认为是地产圈，有人认为是媒体圈，但是归根结底，是叔圈。

古老的福州有一群人，他们全都是叔的传人。

这些叔有一个好，楼市有点什么风吹草动，跑得比香港记者还快。

涨了：震惊！跌了：突发！时效性：刚刚！

叔们不能失去UC体，就像西方不能失去耶路撒冷。

但是写来写去的东西啊，都toosimple。啊，sometimesnaive。

地产这个行业虽然门槛不高，但也是相对而言：

还是有门槛的。尤其是土拍。

到了土拍前，各位叔一顿猛预测，一个字概括，听风就是雨。但是结果：

一口气，全说错。

比如前脚刚说“闽侯开始秀肌肉”，“为闽侯这一嗓子叫好”，后脚闽侯就流拍。何止是秀，简直就是蒂花之秀。

naive。

所以说各位叔们还是要提高自己的知识水平，文艺工作者就不要假扮地产案内人了。

铜锣湾只有一个哥，浩南哥；

地产只有一个爷，兽爷；

福州只有一个叔，达叔。

宝贝宝贝你擦亮眼，永永远远地擦亮眼。看土拍，看地产，答应我，

一定要看套间，

全福州自媒体里最懂地产的真懂王。